املاک مشاع چیست ؟

تشریح قانون افراز و فروش اموال مشاع

مال غیر منقول مشاع یا سابقه ی ثبتی دارد یا ندارد. ملکی که سابقه ثبت دارد یعنی در اداره ی ثبت و در دفتر املاک به آن پلاک ثبتی اختصاص یافته است . باید توجه نمود که شناسایی املاک بر اساس پلاک ثبتی انجام می شود.
از زمانی که اظهارنامه ثبتی توضیع می شود تا زمانی که ملک در دفتر املاک وضعیتش ثبت می شود اصطلاح ملک جاری بکار می رود. معیار قانون افراز املاک مشاعی است که جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از آنکه این ملک در دفتر ثبت اسناد ثبت شده یا نشده باشد. باتوجه به این توضیح املاک غیرمنقولی که سابقه ثبتی ندارد و یا در جریان ثبتی بوده اما هنوز جریان ثبتی آن خاتمه نیافته مشمول قانون افراز نمی باشد.

تفاوت تفکیک و افراز

لازمه ی افراز اشاعه است یعنی حداقل ۲مالک بایستی وجود داشته باشد اما لازمه ی تفکیک الزاماً اشاعه نیست. بنابراین اگر یک نفر مالک زمینی به متراژ ۱۰هزار متر مربع باشد می تواند نسبت به تفکیک زمین خود به قطعات ۱۰۰۰مترز نماید. هر یک از مالکین می تواند از اداره ی ثبت محل تقاضای افراز نماید بنابراین رضایت یا عدم رضایت شرکا به هیچ وجه مطرح نیست.
چنانچه درخواست افراز طبق قانون مورد بررسی قرار گرفته و ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود تصمیم واحد ثبتی به شرکا ابلاغ می شود‌‌ . این تصمیم ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک است. نتیجه اعتراض نیز از دو حال خارج نیست اگر اعتراض رد شود برای رهایی از اشاعه چاره ای نیست جز تقدیم دادخواست فروش ملک به دادگاه و پس از صدور دستور فروش ملک از طریق مزایده به فروش می رسد و وجه حاصل از فروش به نسبت سهم شرکا بین ایشان تقسیم می شود توجه شود که خود شرکا نیز می توانند در مزایده شرکت کنند.

‌قانون افراز و فروش املاک مشاع

‌مصوب ۱۳۵۷.۸.۲۲
‌ماده اول – افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در
دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با
واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت
کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید.
‌تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که
رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
‌ماده دوم – تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان
محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می‌باشد.
‌دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه
شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
‌ماده سوم – هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع
اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت‌خواهد شد.
‌ماده چهارم – ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر
یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.
‌ماده پنجم – ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک و غیر قابل
افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی‌مقررات اجرایی این قانون طبق
آیین‌نامه‌ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می‌رسد.
‌ماده ششم – پرونده‌های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه‌ها مطرح
می‌باشد کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می‌گیرد ولی اگر‌خواهان افراز بخواهد
دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند باید دعوی سابق را از دادگاه استرداد نماید.