اسناد ملکی، اسناد رسمی یا عادی هستند که مالکیت فرد یا افراد را نسبت به یک ملک (اعم از زمین، بنا یا هر دو) احراز می نماید. در نظام حقوقی ایران، انواع مختلفی از سند مالکیت وجود دارد که هر یک ویژگی ها و آثار حقوقی خاص خود را دارا می باشند. آشنایی با این انواع برای اشخاصی که قصد انجام معاملات ملکی را دارند، ضروری است.

دسته بندی بر اساس تعداد مالکین

– سند مشاع: این سند بیانگر مالکیت چند نفر بر یک ملک است، بدون اینکه سهم هر یک از مالکین به طور دقیق مشخص شده باشد. در اصطلاح حقوقی، به مالِ مشترک، مشاع گفته می شود.

– سند مفروز: در مقابل سند مشاع، سند مفروز قرار دارد. این سند زمانی صادر می شود که سهم هریک از مالکین مشاع سابق، تفکیک و به صورت مجزا مشخص گردد.

– سند شش دانگ: اصطلاح شش دانگ، بیانگر مالکیت کامل یک فرد بر کل عرصه و اعیان ملک می باشد. در عرف معاملات ملکی، سند شش دانگ به عنوان مطلوب ترین سند تلقی می گردد.

سایر انواع سند ملکی

– سند تک برگ: سند تک برگ، نوعی سند مالکیت است که به موجب قوانین ثبتی جدید صادر می شود. این سند جانشین اسناد مالکیت دفترچه ای قدیمی شده است و از امنیت و اعتبار بالاتری برخوردار می باشد.

– سند عرصه و اعیان: این اصطلاح به تفکیک مالکیت زمین (عرصه) از بنا (اعیان) بر روی آن اشاره دارد. ممکن است مالکیت عرصه و اعیان در اختیار یک فرد باشد و یا اینکه مالکین آنها از یکدیگر متمایز باشند.

– سند وقفی: این سند بیانگر آن است که ملک وقف بر عام یا خاص بوده و مالکیت آن به موقوفه (نهاد یا سازمان اداره کننده وقف) تعلق دارد.

– سند ورثه ای: سندی است که پس از فوت مالک و طی شدن فرایند انحصار وراثت، برای ورثه صادر می گردد.

– سند المثنی: در صورت مفقود شدن سند مالکیت، فرد می تواند با طی مراحل قانونی، برای دریافت سند المثنی اقدام نماید. سند المثنی از نظر حقوقی، دارای همان اعتبار سند مالکیت اصلی می باشد.

– سند معارض: در صورتی که برای یک ملک، دو یا چند سند مالکیت متعارض با یکدیگر وجود داشته باشد، به آن سند معارض گفته می شود. حل این معارضه از طریق مراجع قضایی صورت می پذیرد.

– سند شورایی: در برخی موارد، اسنادی توسط شورای محلی صادر می شود که نشان دهنده مالکیت فرد بر ملک می باشد. لیکن اعتبار این اسناد ضعیف تر از اسناد صادره توسط اداره ثبت اسناد و املاک است.

– سند منگوله دار: اصطلاح منگوله دار، به اسناد قدیمی اشاره دارد که پیش از تأسیس اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده اند. این اسناد ممکن است همچنان از اعتبار برخوردار باشند، لیکن برای اطمینان خاطر، بهتر است نسبت به اخذ سند مالکیت جدید اقدام گردد.

– سند وکالتی: سند وکالت، به خودی خود، بیانگر مالکیت فرد بر ملک نمی باشد. بلکه صرفاً نشان دهنده تفویض اختیار فرد به وکیل برای انجام معاملات مربوط به ملک است.

نکات مهم

– برای احراز مالکیت بر یک ملک، همواره باید به نوع سند مالکیت توجه نمود.
– سند رسمی (صادر شده توسط مراجع صلاحیت دار) از اعتبار بالاتری نسبت به سند عادی برخوردار است.
– در صورت وجود ابهام یا تردید نسبت به اصالت سند، می توان از طریق مراجع قضایی و ثبتی استعلام لازم را به عمل آورد.
توصیه می شود قبل از انجام هرگونه معامله ملکی، از خدمات مشاورین حقوقی متخصص در حوزه املاک استفاده نمایید.

 

تنظیم سند رسمی ملک

تنظیم سند رسمی ملک، یکی از مراحل بسیار مهم در فرآیند انتقال مالکیت املاک (اعم از زمین، بنا یا هر دو) به شمار می رود. این سند که توسط دفترخانه اسناد رسمی صادر می گردد، از نظر قانونی معتبرترین سند برای احراز مالکیت محسوب می شود.

مراحل تنظیم سند رسمی ملک

به طور کلی، تنظیم سند رسمی ملک شامل مراحل زیر است:

1. ارائه مدارک لازم: طرفین معامله (خریدار و فروشنده) بایستی مدارک هویتی، سند مالکیت ملک (یا اسناد مربوطه)، مبایعه نامه (قرارداد خرید و فروش)، فیش های پرداختی مالیات و عوارض، و سایر مدارک مورد نیاز را به دفترخانه اسناد رسمی ارائه نمایند.

2. استعلامات ثبتی: دفترخانه اسناد رسمی، استعلامات لازم را از اداره ثبت اسناد و املاک به عمل می آورد تا از اصالت سند مالکیت، وضعیت حقوقی ملک (از لحاظ وجود بازداشت، توقیف و … )، و همچنین تطابق مشخصات ملک با آنچه در مبایعه نامه قید شده است، اطمینان حاصل نماید.

3. تحقق شرایط انتقال مالکیت: در این مرحله، سردفتر اسناد رسمی، شرایط انتقال مالکیت از جمله اهلیت طرفین معامله، تطابق اظهارات با مفاد مبایعه نامه، و تسویه حساب کامل را بررسی می نماید.

4. قرائت سند و امضاء طرفین: پس از احراز صحت و سقم مدارک و شرایط، سردفتر، سند رسمی انتقال مالکیت را برای طرفین قرائت نموده و در صورت تایید، سند توسط ایشان امضاء می گردد.

5. دفترخانه ثبت سند: در نهایت، دفترخانه اسناد رسمی، مراتب انتقال مالکیت را در دفاتر خود ثبت و سند را تحویل خریدار می دهد. همچنین مراتب به اداره ثبت اسناد و املاک نیز ارسال می گردد تا سند مالکیت جدید به نام خریدار صادر شود.

نکات مهم

– تنظیم سند رسمی ملک، الزاماً باید توسط دفترخانه اسناد رسمی صورت پذیرد.
– برای تنظیم سند رسمی، حضور طرفین معامله یا نمایندگان قانونی آنها الزامی است.
– هزینه های مربوط به تنظیم سند رسمی، بر اساس تعرفه های مصوب سازمان امور اداری و استخدامی کشور محاسبه می گردد.
– در صورت وجود شرایط خاص در معامله، مانند وجود وراث متعدد یا فروش مال مشاع، بهتر است از مشاوره حقوقی متخصص در امور املاک بهره مند شد.

توصیه مهم: به منظور جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی احتمالی در آینده، اکیدا توصیه می گردد که نسبت به تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی اهتمام ورزیده و از انجام معاملات مبتنی بر اسناد عادی پرهیز نمایید.

 

استعلام توقیف بودن ملک

یکی از مراحل ضروری پیش از انجام معاملات ملکی، استعلام وضعیت حقوقی ملک، به ویژه از حیث توقیف احتمالی آن، می باشد. توقیف ملک به معنای محدودیت نقل و انتقال آن است و تا رفع توقیف، امکان انجام معامله بر روی ملک وجود ندارد.

روش های استعلام توقیف ملک

برای استعلام توقیف بودن ملک، روش های مختلفی وجود دارد که در ذیل به آنها اشاره می گردد:

1. مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک: مطمئن ترین روش برای استعلام توقیف ملک، مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. با ارائه مدارک هویتی و مشخصات ملک، می توان نسبت به دریافت پاسخ استعلام اقدام نمود.

2. استعلام الکترونیکی: در حال حاضر، امکان استعلام برخی از اطلاعات املاک از طریق سامانه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز فراهم گردیده است. لیکن برای استعلام دقیق تر و اطمینان خاطر، همچنان مراجعه به اداره ثبت توصیه می گردد.

3. بررسی مفاصد بدهی: در صورتی که ملک مورد نظر در رهن (گرو) بانکی قرار دارد، برای احراز وضعیت آن می توان از طریق بانک مربوطه اقدام به اخذ مفاصد بدهی نمود. وجود بدهی معوقه می تواند منجر به توقیف ملک از سوی بانک گردد.

4. استعلام از طریق دفاتر اسناد رسمی: دفاتر اسناد رسمی نیز در جریان تنظیم سند انتقال مالکیت، استعلامات لازم را از اداره ثبت به عمل می آورند. لیکن در صورتی که صرفاً قصد استعلام داشته باشید و معامله ای در حال انجام نباشد، مراجعه مستقیم به اداره ثبت، روشی سریع تر و کم هزینه تر به شمار می رود.

5. بررسی آراء قضایی: در برخی موارد، ممکن است به موجب آراء صادره از مراجع قضایی، ملکی توقیف شود.

نکات مهم

– استعلام توقیف ملک، همواره باید پیش از انعقاد هرگونه قرارداد یا پرداخت وجه صورت پذیرد.
– در صورت مشاهده هرگونه محدودیت نقل و انتقال بر روی ملک (از جمله توقیف)، بایستی نسبت به علت و رفع آن اقدامات لازم صورت گیرد.

برای تفسیر نتایج استعلام و اتخاذ تصمیمات حقوقی مرتبط، توصیه می گردد از مشاوره وکلای متخصص در امور املاک بهره مند شوید و با ما در تماس باشید.