وکیل تخلیه ملک تجاری و مغازه

تخلیه ملک تجاری چیست؟ تخلیه ملک تجاری به معنای خروج مستاجر از ملکی است که به صورت قانونی در اجاره وی قرار داشته است. این خروج زمانی اتفاق می افتد که مدت زمان اجاره به اتمام رسیده باشد یا به دلایل حقوقی و قراردادی، فسخ اجاره نامه امکان پذیر باشد.

مراحل قانونی تخلیه ملک تجاری

1. بررسی قرارداد اجاره: اولین و مهمترین گام، بررسی دقیق مفاد قرارداد اجاره است. در این مرحله باید مشخص شود که چه شرایطی برای فسخ اجاره یا تمدید آن در نظر گرفته شده است.

2. ارسال اظهارنامه: در صورتی که شرایط فسخ اجاره بر اساس قرارداد یا قانون فراهم باشد، موجر (مالک) باید با ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر، به طور رسمی خواستار تخلیه ملک شود. مدت زمان در نظر گرفته شده برای تخلیه ملک پس از ارسال اظهارنامه، بر اساس مفاد قرارداد یا قانون تعیین می گردد.

3. مراجعه به شورای حل اختلاف: در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر پس از اتمام مهلت قانونی، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست صدور حکم تخلیه را مطرح نماید. شورای حل اختلاف پس از بررسی مدارک و استماع اظهارات طرفین، حکم مقتضی را صادر می کند.

4. اجرای حکم تخلیه: پس از صدور حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف، موجر می تواند با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، نسبت به اجرای حکم اقدام نماید. دفترخانه با همکاری نیروهای اجرایی، نسبت به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر اقدام خواهد کرد.

نکات مهم در خصوص تخلیه ملک تجاری

– در صورت وجود حق سرقفلی برای مستاجر، رویه های قانونی متفاوتی برای تخلیه در نظر گرفته شده است.
– برای آگاهی از تمامی حقوق و رویه های قانونی مرتبط با تخلیه ملک تجاری، مشاوره با وکیل متخصص در امور املاک و قراردادهای اجاره، امری ضروری و راهگشا است.

نتیجه گیری:  تخلیه ملک تجاری روندی قانونی است که بر اساس مفاد قرارداد اجاره و قوانین مرتبط صورت می پذیرد. در صورت رعایت مراحل قانونی و داشتن مستندات لازم، موجر می تواند از طریق مراجع قضایی، حکم تخلیه را اخذ کرده و ملک خود را پس بگیرد.

سرقفلی ملک تجاری ، حق مالکانه یا امتیاز کسبی؟

سرقفلی چیست؟ سرقفلی در املاک تجاری، حقی است که مستاجر در ازای پرداخت مبلغی به مالک (موجر) به دست می آورد. این حق به مستاجر اجازه می دهد تا با وجود اتمام مدت اجاره، به فعالیت خود در ملک تجاری ادامه دهد و از منافع آن بهره مند شود، مشروط بر اینکه اجاره بها را به صورت منظم پرداخت نماید.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه

توجه به این نکته ضروری است که سرقفلی با حق کسب و پیشه (حق کسب و پیشه به اعتبار و شهرت کسب و کار در ملک تجاری اطلاق می شود) تفاوت دارد. سرقفلی حقی است که بر اساس توافق و قرارداد با مالک به دست می آید، در حالی که حق کسب و پیشه حاصل تلاش و اعتبار مستاجر در طول مدت اجاره است.

حقوق و تکالیف مالک و مستاجر در خصوص سرقفلی

– مالک: موظف است در صورت اتمام مدت اجاره و تمایل به تخلیه ملک، ارزش سرقفلی را بر اساس روز به مستاجر پرداخت نماید.
– مستاجر: حق انتقال سرقفلی به فرد ثالث را دارد، مگر اینکه در قرارداد اجاره، حق انتقال سرقفلی از مستاجر سلب شده باشد. همچنین، مستاجر موظف است اجاره بها را به صورت منظم پرداخت نماید. ( شایان ذکر است قانونی که مشمول قرارداد می شود از اهمیت بالایی برخوردار می باشد)

نکات مهم در خصوص سرقفلی

– مبلغ سرقفلی بر اساس توافق طرفین و با در نظر گرفتن عوامل مختلفی مانند موقعیت ملک، نوع کسب و کار و مدت اجاره تعیین می شود.
– قرارداد مربوط به سرقفلی باید به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود تا از نظر قانونی معتبر باشد.
– در صورت بروز هرگونه اختلاف در خصوص سرقفلی، طرفین می توانند از طریق مراجع قضایی اقدام به حل و فصل آن نمایند.

نتیجه‌گیری: سرقفلی امتیازی است که مستاجر با پرداخت وجه به مالک به دست می آورد و به او اجازه می دهد تا با وجود اتمام اجاره، به فعالیت خود در ملک تجاری ادامه دهد. درک ماهیت سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب و پیشه، برای مالکان و مستاجران املاک تجاری از اهمیت بسزایی برخوردار است.

حق کسب و پیشه : اعتبار و ارزش کسبی در املاک تجاری

حق کسب و پیشه چیست؟ حق کسب و پیشه، حقی است مالی و نامشهود که در اثر فعالیت مستاجر در یک ملک تجاری و ایجاد رونق و اعتبار برای آن کسب و کار به وجود می آید. این حق به مستاجر این امکان را می دهد که در صورت اتمام مدت اجاره و در صورتی که مالک قصد نداشته باشد ملک را برای استفاده شخصی یا فرزندان خود در نظر بگیرد، با پرداخت حق سرقفلی (در صورت وجود) بتواند به فعالیت خود در همان ملک ادامه دهد و از منافع آن بهره مند شود.

مراحل ایجاد حق کسب و پیشه

ایجاد حق کسب و پیشه مستلزم شرایط و مراحلی به شرح ذیل است:

1. استمرار فعالیت کسب و کار: مستاجر باید به صورت مستمر و بدون وقفه به فعالیت کسب و کار خود در ملک تجاری اجاره شده، ادامه دهد.
2. حسن شهرت و اعتبار: فعالیت مستاجر باید منجر به ایجاد حسن شهرت و اعتبار برای کسب و کار در آن محل شود.
3. عدم تخلف از مفاد قرارداد: مستاجر نباید مرتکب هیچ گونه تخلفی از مفاد قرارداد اجاره شود.

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی

توجه به تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی بسیار حائز اهمیت است:

– حق کسب و پیشه: حقی است که به صورت خودکار و در اثر فعالیت مستاجر و ایجاد رونق برای کسب و کار در ملک تجاری به وجود می آید و نیازی به پرداخت وجه به مالک ندارد.
– سرقفلی: حقی است مالی که مستاجر در قبال پرداخت مبلغی به مالک به دست می آورد و به او این امکان را می دهد تا با وجود اتمام مدت اجاره، به فعالیت خود در ملک تجاری ادامه دهد.

حقوق و تکالیف مالک و مستاجر در خصوص حق کسب و پیشه

– مالک: موظف است در صورت اتمام مدت اجاره و تمایل به تخلیه ملک، در صورتی که قصد استفاده شخصی از ملک را نداشته باشد و مالک فرزندی نداشته باشد که بخواهد از آن ملک استفاده کند، حق کسب و پیشه مستاجر را با توافق طرفین یا بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری، پرداخت نماید.
– مستاجر: موظف است حسن نیت به خرج داده و به تعهدات خود در قرارداد اجاره عمل نماید. همچنین، مستاجر حق انتقال حق کسب و پیشه خود به فرد ثالث را دارد، مگر اینکه در قرارداد اجاره، حق انتقال حق کسب و پیشه از مستاجر سلب شده باشد. ( توجه به قانونی که مشمول قرارداد می شود اهمیت بالایی دارد )

نکات مهم در خصوص حق کسب و پیشه

– اثبات حق کسب و پیشه در صورت بروز اختلاف، بر عهده مستاجر است.
– با توجه به لزوم اثبات، توصیه می شود مستاجر در طول مدت اجاره، نسبت به اخذ تاییدیه های لازم از مراجع ذی صلاح مانند اتحادیه صنفی مربوطه، اقدام نماید.
– در صورت وجود ابهام یا اختلاف در خصوص حق کسب و پیشه، مشاوره با وکیل متخصص در امور املاک و قراردادهای اجاره، امری ضروری و راهگشا است.

نتیجه‌گیری: حق کسب و پیشه، حقی است که حاصل تلاش و اعتبار مستاجر در رونق بخشیدن به کسب و کار در ملک تجاری است. درک ماهیت حق کسب و پیشه و تفاوت آن با سرقفلی، برای مالکان و مستاجران املاک تجاری از اهمیت بسزایی برخوردار است.

 مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری

تخلیه ملک تجاری روندی است که بر اساس شرایط قانونی و قراردادی بین موجر (مالک) و مستاجر صورت می پذیرد. در صورت اتمام مدت اجاره یا بروز شرایطی که منجر به فسخ قانونی قرارداد می شود، موجر می تواند از طریق مراجع صالح خواستار تخلیه ملک توسط مستاجر گردد.

تشخیص مسیر قانونی مناسب

تشخیص مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به عوامل مختلفی از جمله:

– نوع قرارداد اجاره: رسمی یا غیررسمی بودن قرارداد اجاره حائز اهمیت است.
– وجود حق سرقفلی: تعیین وجود یا عدم وجود حق سرقفلی برای مستاجر در انتخاب مرجع صالح تاثیرگذار است.
– دلیل درخواست تخلیه: علت و دلایل درخواست تخلیه موجر در ارجاع پرونده به مرجع صالح نقش دارد.

با توجه به این عوامل، مراجع صالح برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به شرح ذیل است:

1. شورای حل اختلاف:

– قرارداد اجاره غیررسمی: در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی (عقد در دفترخانه اسناد رسمی) تنظیم نشده باشد، مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شورای حل اختلاف است.
– وجود حق سرقفلی: چنانچه قرارداد اجاره غیررسمی بوده و مستاجر دارای حق سرقفلی نباشد، شورای حل اختلاف مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه می باشد.
– دلیل درخواست تخلیه: در صورتی که موجر به دلایلی همچون اتمام مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها، خواستار تخلیه ملک باشد، می تواند به شورای حل اختلاف مراجعه نماید.

2. دادگاه عمومی حقوقی:

– قرارداد اجاره رسمی: چنانچه قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، صرف نظر از وجود یا عدم وجود حق سرقفلی، مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، دادگاه عمومی حقوقی است.
– وجود حق سرقفلی: در صورتی که قرارداد اجاره رسمی بوده و مستاجر دارای حق سرقفلی باشد، دادگاه عمومی حقوقی مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه است.
– دلیل درخواست تخلیه: صرف نظر از دلیل درخواست تخلیه موجر (اعم از اتمام مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها، فسخ به دلیل تخلفات مستاجر و …)، در صورت وجود قرارداد رسمی اجاره و حق سرقفلی برای مستاجر، دادگاه عمومی حقوقی مرجع صالح می باشد.

نکات مهم

– در صورت تردید در خصوص مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، مشاوره با وکیل متخصص در امور املاک و قراردادهای اجاره، راهکاری مناسب جهت اطمینان از ارجاع پرونده به مرجع ذی صلاح و پیگیری قانونی موثر است.
– ارائه مستندات لازم از جمله قرارداد اجاره، سند مالکیت و هرگونه مدرکی که دال بر حقانیت موجر باشد، در طرح دعوای تخلیه ضروری است.
– رعایت تشریفات قانونی و طی کردن مراحل دادرسی در مرجع صالح، امری الزامی است.

نتیجه گیری: تشخیص مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری، گامی مهم در روند قانونی پس گرفتن ملک توسط موجر است. با در نظر گرفتن نوع قرارداد اجاره، وجود حق سرقفلی و دلیل درخواست تخلیه، می توان مرجع صالح برای طرح دعوا را مشخص کرد. در صورت نیاز به راهنمایی و مشاوره تخصصی، با ما در ارتباط باشید.